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中国人传统的消费习惯是，购物用现金，无债一身轻，但在美国，你就必须把这样的观念彻底修正. 欠债，对美国人而言，不仅是一种生活习惯，更是一种生活的态度和方式.甚至于某种程度而言，是你的能力的象征，因为只有你有足够的资财与收入让借贷者相信你有偿还能力，借贷者才会希望你向他们举债.你没钱，想到银行借，对不起，人家不敢借你.而你有钱，没有必要借的时候，银行却会三天两头地找你，要向你提供借贷，给你各种优惠的条件.所以在美国，越有钱的人就越会有很多渠道弄到钱，越是没钱，就越是四处求爷爷告奶奶借贷无门.但只要你有稳定的工资收入，能够证明你有付款能力，而且平时信用不差，一般银行或贷款公司都会借钱给你的，只是贷款的额度与利息要因人而异. 而作为一般老百姓，美国人最普遍的借贷场合就是买车和买房.
中国人遇到需要用钱而不够的场合，常常找亲朋好友借，也常常把对方是否借钱给你当作衡量对方是否够朋友讲亲情的标准.我不知道为什么中国人会有这样思维，但这种做法其实非常强人所难.因为你这是在为了获取自己的利益的同时要求别人为你牺牲.除非你答应支付利息给予弥补，随着通货膨胀，你今天向别人借的一百元等你还贷的时候也许只值九十元，甚至更低.而当你用一百元还回你的借款的时候，出借的人已经遭受了十元贬值的损失，而且这还没有谈到机会成本的损失.因为这一百元，也许对方可以拿去投资，在同样的时间内，也许得到了百分之十的回报，成了一百一十元，可借给了你，他不仅要承受因通货膨胀造成的十元损失，还要因失去了那笔钱可以用于投资的机会，而失去可能获得的十元的回报，加起来等于二十元的损失.当然，对方还要承受你一旦失信不能如期偿还，甚至根本不还的风险.所以，每当我看到网上有人自己想要买车或买房向亲朋好友借贷而不能如愿，便义愤填膺地责难别人不够朋友或不讲亲情的时候，总觉得不可思议.当这些人斥责别人冷漠自私的时候，他们什么时候能够意识到，其实自己是否更自私呢?当然，如果生活中出现了意外的不幸而需要亲朋的援助，那又另当别论.
美国人习惯了借钱过日子，一个没有债务的人，在美国就犹如大熊猫一样地稀有.没有负债，几乎等于是说你没有本事，没有信用.如何建立你的信用呢?方法之一就是欠债，然后定期还钱.如果你每月按期付帐，最后如期还完贷款，你就为自己建立了良好的信用，以后再需要借贷时便容易得到批准，所谓好借好还，再借不难.不仅如此，你还会因曾有良好的还款记录而得到比别人更为优惠的利率.所以，在美国生活，建立一个良好的信用记录极其重要.翻开美国人的钱包，也许你看不到几张现金钞票，但你一定会看到五花八门的信用卡.美国有三家大型的信用评级公司，里面保存着几乎每个人的付帐记录，小到你平日的水费，电费，大到你的房屋贷款，你的每一笔帐单是否如期支付几乎都会被记录在案，日积月累地形成你的信用等级.而一旦你需要向银行或贷款公司申请贷款购车或是买房时，贷款公司第一件做的事就是从这些公司里调出你的信用记录，以决定是否可以给你贷款.再看你本身拥有多少资产与年收入，决定可以给你贷款的额度.
借贷其实本身没有什么不好，但关键要看借贷的人是否有还贷的能力．但这一最基本的金融规则，却在一个空前的房屋狂热之中被人们忘得一干二净．
落杉矶往东Inland Empire 地区，几年前房市发疯时大兴土木，如今市场一片肃杀，成片的新房盖了一半只好停工.
美国于2000年遭受了自1929年以来最大的股市灾难，代表新兴及高科技产业的纳斯达克指数，随着网络经济泡沫引发的股市崩盘，从2000年初的最高5000点到2001年初已暴跌了一半， 2001年九月的911事件更是雪上加霜， 使已经跌了一半的指数又跌去了一半，2002年9月时最底跌过了1200点.(便是经过了几年的恢复，到了2008年的今天， 纳斯答克指数也仍然在2500点上下徘徊.)美国经济一片萧条，全球经济充满了恐慌.为了刺激经济回升，美国联邦储蓄银行展开了前所未有的连环降低息政策，以刺激大量资金涌入市场，促进资金流通.这一政策的一个明显后果便是，美国出现了历史上空前的低利率贷款.三十年固定房屋贷款利息一度低至接近5%，这种超低的贷款利息，最直接的效果便是创造了房屋市场前所未有的繁荣.
譬如一所售价三十万美元的房屋，如果三十年固定贷款利息是10%，支付了20%的头款之后，你每月需要交大约$2000.00的还款，而如果今天是5%，你只需要交不到$1300.00，每个月一下可以少交$700.00，甚至比租房住还要便宜.即便在工资没有增产的前提之下，从前买不起房的人，现在突然发现拥有一幢自己的住宅已经不再是个不可企及的梦想.于是，在低利率的刺激之下，美国各地出现了疯狂购屋的浪潮，建筑商面对如此强劲的需求也开始了空前的土地开发，一片片新社区如雨后春笋般遍地开花.记得当年我曾到离家向东开车大约半小时的Inland Empire新开发区去看房，所有开发商的销办公室全部门庭若市，人山人海，门前彩旗飘扬，屋内比肩接踵.销售人员指着墙上一片片空地的地图，慷慨激昂地向眼中闪着幸福渴望的人们描绘着未来社区的美丽前景，那一幢幢设备齐全，装潢迷人的样品屋更是看了让人心潮澎湃，热血沸腾.人们争先恐后地抢购着还在图纸上的新房，没抢到的则赶紧把自己的名字记入等购的名单，然后回去焦急地等着下一批新房上市时自己会榜上有名，有时一等就是几个月半年.那情景让我想起儿时住家街头的的小卖部，每当进货有鱼或肉时，得到消息的人们手里撮着各种票证，五六十个男男女女不分老少，疯了一样拥进最多也只能容纳不到十个人的门市部，每个人都象是突然拥有了特异功能一般，身体变得极其柔软能够见缝插针的同时又变得坚强无比，试图抵挡任何胆敢挤过自己的后人，而每个的手臂也象变戏法一般突然都增加了长度，无论远近，都能将手中的票证塞进售货员的手中.当然，我看到的购物屋的人群没有肢体的比拼，而是手中拿着开放商为大家准备的咖啡点心，怀着对未来的美好憧憬排着队将自己的姓名地址电话认认真真地记在开发商的排名单上.但那种热烈的气纷与当年抢肉的人群并无不同.
Inland Empire 这样一栋独立院落，室内面积3000平方英尺(大约280平米)，五房三浴，三车车库，后院带游泳池的新房，两年前是60多万价格成交的，如今被银行收回，30多万在市场上拍卖.
强劲的需求自然也带动了价格的攀升，于是人们看到房屋的价格以每年25%，有的地点甚至接近100%的比率上涨， 房子似乎不再是建在地基上，而是被绑在NASA的火箭上一样，价格升空的唯一阻碍就是蓝天白云. 我的一个朋友当时住得离我不远，看到新开发区又大又新的样品房，因为地处较远，价格比自己的又老又小的房子还要便宜许多，便毅然加入了购买新屋的热潮.一边在开发商那里付了定金签了合同，等着他的新房平地而起，一边将自己的住房拿出来卖，等了将近一年，终于拿到了新房，原有的老房子已经又多涨了十几万卖出，新屋还没住进去，同样的房子在隔街价格已经比他签定购买合同时多了十几万在出售，真是两边都挣.当然，同时我也有另一个朋友，看到房子发疯一样地涨，动用了理性的大脑，认为离房市蹦盘不远了，立即将自己的房子脱手套利，然后毅然决然地奔赴祖国大陆发展，等着房市崩盘好回来捡便宜，结果等了一年多，大陆的事业没有起色，重新回到美国，看着自己以前的房子又涨了二十多万，只好花同样的价钱买一个比以前又小又老的房子住下，真是人算不如天算！
房子被银行没收，主人被迫搬离，留下一片狼籍，甚至连室内墙上都被涂鸦，似乎让人看到了主人被赶出家门时的仓惶，无奈和愤怒.
高额的增值吸引了大批投资人加入了购屋的浪潮，于是，购屋自住的人，加上投资与投机的人，全都把眼睛投入了房市，贷款公司更是推波助澜， 被火箭升空的轰鸣之声冲混了头脑，推出一个个匠心独具的创造性贷款方式，把更多的购屋者推进了拥挤的人群之中.你信用不好?没问题，贷款公司推出了专门贷款方案，以迎合这批平时没人敢向他们提供借贷的人群;没有足够的钱支付头款?没问题，贷款公司专门推出了不用支付头款的贷款合同.这一切之后，每月的付款还嫌太高?没问题，贷款公司推出了前三到五年超低的浮动利率，有的低到百分之二点多.转眼之间，从前做梦都不可能想象自己有能力购屋置地的人们成了一批批前赴后继的推动房屋市场蓬勃发展的生力军.强劲的购买力进一步推动价格的飙涨，一栋原本二三十万的房子，没两三年已经涨到了五六十万.没有买房的人火急火燎地怕失去了千载难逢的购屋良机，拥有房产的人们也因为自己的房产增值，还可以趁着千载难逢的低贷款利息向银行以房屋抵押贷款方式借钱用来消费，于是，房屋市场的空前繁荣，带动了消费市场的繁荣，消费市场的繁荣也带动了整个经济的复苏与繁荣，美国上下真是一片莺歌燕舞，全国人民都沉浸在财富的不断增加之中而飘飘然了，每个人手上似乎都有取之不尽用之不竭银子.
可是，天下永远没有不散的宴席.人们似乎忘了，飞得再高的汽球，其结果只能有两个:不是最终在高空中爆炸，就是漏汽重新掉到地面.唯一让人不能确定的，只是时间而已．
后院的游泳池边，曾经有过屋主幸福的身影;院子里的花草，也可看出主人曾经装点打理的用心，如今人去楼空，泳池的水也因久未更换发黄，谁会是下一个主人呢?新的主人会更幸运些吗?
(待续)
HenrySong 《萧条的美国房地市场(二)》
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