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波士顿地产：美国最大的上市写字楼REIT 报告作者：孟群、贾祖国撰写日期：2009-07-14 2008年或将成为公司第二次飞跃的拐点：波士顿地产于1997年作为REIT上市，实现第一次飞跃，收入1997年1.45亿，1998年突破5亿，2001年突破10亿。2008年有望成为实现第二次飞跃的拐点，因为公司在2004-2007年的房地产热潮中出让物业资产，收回现金，2008年大举购买优质物业仅600万平方尺，收购规模仅次于1997年。 公司业务现状：现有物业147栋，可供出租面积4599万平方尺，出租率94.5%，客户多为各行业龙头企业；收入的94.3%来自租赁及与租赁相关业务；84%来自纽约，波士顿和华盛顿三地；租赁运营支出（41%），折旧和摊销（26%），以及利息支出（23%）构成了成本的主要部分，一般行政管理支出只占6.1%。 公司运作模式及经营战略：公司采取了UPREIT结构，以BPLP为经营实体，通过发行BPLP权益的方式收购资产，通过成立纳税子公司从事安装，维修，电讯，写字楼开发，酒店管理等业务；坚持“业务集中于精选后的区域市场，并成为目标区域市场物业持有或开发的领导者”的经营战略。 公司业绩表现：1997年上市以来收入年复合增长率高达23.5%，毛利率在65-72%之间波动，净资产收益率年均16.8%。物业价格波动对公司净利润的影响日益扩大，2006年和2007年净利润的70%来自物业价格波动。 投资公司的回报率：从1997年以REIT形式上市以来，波士顿地产给股东带来的年率化收益率高达19%。波士顿地产的股价表现也远远优于标普500指数和写字楼REIT及权益型REIT。
