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纽约攻略：在美国旅行，房地産界有句话叫现金爲王。用现金购买房産优点很明显， 一方面是最省钱， 过户费最低， 买房步骤最简单，时间快。另一方面，用现金一次付清最大好处是买方可以讨价还价，购买到市场最低价格的地産。
美国在2009年金融危机后，银行对房屋贷款申请人的要求加严，申请房屋贷款的难度大爲增加.买方如果没有在美国的缴税历史和信用历史，房屋贷款很困难。您在买房前先咨询， 看您首期多少，能借多少房贷， 需要financial Disclosure， 做一个初步的估计，才能开始看房。
如何在美国申请房屋贷款? 房屋贷款的成弘祢诳 5个因素决定: A) 买方流动资産核实; B) 房屋估价; C) 收入和信用检查; D) 买方债务验证; E) 公寓大楼是否符合要求。
买方流动资産核实：流动资金通常指个人存款储蓄，股票，人寿保险储蓄， 退休金。您必须提供3个月的银行活动记录。如果是海外买家，买方流动资金通常要在中国境外，如在香港台湾加拿大欧洲和美国等地。投资地産和对冲基金，投资EB5的资金不属于流动资金。
房屋估价: 是银行一定需要的一个步骤，它取决你最终可贷款多少。
收入和信用：联邦政府的新法规定，贷款人的收入必须核实以后，达到一定的要求才能提供贷款。借款人必须要有合法收入，您必须提供1040税单， W2， 1099等收入表格，表明你在美国有正式收入。没有美国信用历史和历史太短都会带来问题。
买方债务验证: 爲了保证买方有能力支付贷款，银行通常用买后债务/收入的比例 (Debt/Income Ratio) 和买主的信用总分(如FICO)来决定是否提供贷款， 并决定贷款利率. 另外，如果买主的地産是用来出租的非自住类，又叫投资类(investment property)， 其房屋贷款和自住房屋贷款利息相比更高. 如有750分以上的FICO分数，有合法收入，可以提供3年美国报税表，买后所有与房子相关的费用是每月总收入的28-35%，房屋贷款比较容易办成。
公寓大楼符合要求: 如公寓大楼必须有足够的储蓄，足够的预算，新楼预售百分比70以上，有足够的保险，有没有大项目临时费用，大楼有多少零售面积，各种风险较低等等。自2009年以来，银行在提供贷款时， 对公寓大楼的要求很多。
根据房利美和房地美的规定，买方购买康斗公寓和合作公寓时，银行有严格的贷款政策。虽然借款人收入和信用都非常理想，不少贷款申请仍被拒之门外。最近银行拒绝房贷有以下原因: 新公寓预售比例低，没有达到70%; 大楼商业楼宇面积比例太高; HOA没有转给业主; 大楼管理委员会没有买够保险; 大楼屋主拥有超过总户数的10%；公寓在曼哈顿的A区；大楼有太多的投资户；大楼爲酒店公寓等等。作爲买主如果不了解公寓状况， 会浪费很多时间。
因此，如果你有足够的现金，最好直接全款购买。如果需要贷款，一定在事前和经纪团队了解以上的所有程序，以免走弯路，白忙一场。
2015年7月8日
文：来源网络
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