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下面我们来解答一下纽约租房最常见的问题。当然，我们无法在有限的篇幅内兼顾纽约房地産市场的方方面面，但我们很乐意满足您的具体需求，也愿意回答有关纽约房産租赁的任何问题。
纽约市的出租房源分爲哪些类型?我的房东会是什麽人?
与一些欧洲城市不同，纽约市的房东通常是机构业主。当然，您也会遇到私人业主，特别是联排式住宅内的公寓。但是，高层出租公寓大多归企业机构所有。
机构业主通常会聘请管理公司来管理它们的出租房産。这些管理公司负责挑选未来租户、处理租约、收取租金和提供房産管理等事宜。
一些私人业主自主拥有并自行管理其房産。这类业主往往在多户联排式住宅中拥有一套公寓，或者在合作公寓或独立産权公寓大楼内拥有一套房産。与大型机构业主不同的是，私人业主认识租户，照顾地更周到，同时也更关心自己房産的使用情况。
租房申请的审批要经过怎样的程序?
纽约市相关法律的初衷是保护租户权益。房东需要耗费大量时间、支付大笔律师费才能驱逐违约租户。因此，纽约的业主在出租房屋时，必须非常谨慎地挑选最负责任、最有信誉、经济状况最佳的租户。更多详情，请查看我们的信用评级部分。
通常由各家管理公司来决定潜在租户须提供哪些特定文件或必须符合哪些额外要求才能获得审批。不同的管理公司制定有不同的政策。但这些政策通常得到严格执行，少有协商余地。
小型的业主或管理公司有时可能比较容易协商。小型管理公司需要管理的房産不多，因此更有可能具体情况具体对待，也更有可能考虑那些身份背景或经济状况不合标准的租户。您可以与私人业主会面，直接提出申请。
如果您选中的公寓位于独立産权公寓或合作公寓大楼内，那麽您的租房申请往往需要经过审批，审批人不仅包括您未来的房东，也包括独立産权公寓或合作公寓的管理委员会。委员会对租户的要求通常各不相同。不过，委员会审批时间最长，要求也最严格。
对租户的一般要求是:个人每年总收入至少是月租金的40至50倍。例如，如果您每月的房租是2000美元，那麽您需要证明自己的年收入不少于8万美元。如果您与伴侣、配偶或室友合租，那麽两人收入相加应达到要求。您可以用存款、股票或房産证进一步证明自己的经济状况。
我找到了一套很满意的公寓!接下来该做些什麽?
选好公寓之后，您需要提交租房申请。申请所需的信息可能各有不同，但通常需要提供以下信息:
-全名
– 当前住址和以往住址
– 工作信息
– 年收入
– 社会保险号(SSN）
您的个人信息和财务信息必须用其它相关文件辅以证明。文件数量和申请程序的复杂程度取决于新公寓所在大楼的类型、个人经济状况和租房历史记录。本公司顾问会帮您确定哪些证明文件能够证实您是一位值得信赖的租户。一般而言，申请过程中需要提供如下文件:
– 附照片的身份证件
– 最近两张工资存根的复印件
– 正式的单位证明信
– 近两到三个月的银行对账单
– 其它资産证明(共同基金、股票、房産等)
– 近两年的纳税申报单和W-2税表。
– 上一房东的推荐信
– 以往房东、雇主和保证人(如有)的联系方式
此外，您还须授权房东或其代理人对您进行信用核查。他们会核查您的信用报告，确保您的经济状况稳定、可靠，有能力支付房租。
我在美国没有信用记录、租房记录，也没有工作记录。我能否在纽约市租到公寓?
即使您的情况不符合纽约市合格租户的一般标准，您的租房问题仍有办法得到解决。您可以求助于优秀的房地産代理人!本公司的专长就是帮助来自世界各地像您这样的客户迁居纽约，我们与各种各样的外国租户和买家打过交道，经验非常丰富。有经验的房産中介在这种情况下可以帮您大忙——我们会研究您的具体情况，然后教您如何以最有效的方式说服未来的房东。我们顾问会与您一同努力，设法将您的国外经历“转化”爲有利的条件并传达给房东，使房东相信您是一位合格的租户。您在纽约的朋友或同事可以作爲租赁担保人。您也可以支付大额押金、预支数月房租以消除房东对租户经济状况的担忧。
什麽是担保人?我是否需要担保人?
担保人的作用是让房东放心:即使租户遇到经济困难，也能按时全额支付房租。如果您的信用或经济状况不符合要求，房东可能会同意让您和您的担保人一同签订租约。担保人最好是居住在三州区(纽约州、新泽西州或康涅狄格州)的亲朋好友，并且能提供书面文件来证明其年收入是房租的80至100倍。
当然，请务必确保您的担保人了解并同意与您一同完成整个申请过程，并出示担保人的信用报告、工作证明及收入证明，同时还需提交大量其它的个人信息，其中包括W2税表和纳税申报单。
申请租房过程中是否需要支付费用?
一般而言，处理申请时会産生一定的费用。这笔费用因不同的楼宇和管理公司而异。一般出租公寓的申请费通常爲100至150美元，而合作公寓的申请费可能会高一些。信用核查费用爲30-100美元/人。这类费用通常不予退还。
此外，代理人可能会要求支付一笔表示“诚意”的保证金，然后才会啓动申请程序并停止公寓招租。此笔金额从300美元到一个月租金不等。如果您的申请被业主拒绝，该保证金将如数退还。如果申请成 ，该保证金将用来抵扣房租。
签订租约时需要预付多少费用?如何支付?
标准租约条款要求支付的预付款如下:
首月租金
相当于一个月房租的押金(租期结束可退还)
中介佣金(通常是年租金的15%)
某些情况下，如果房东对您的经济状况和信用评级存在一些顾虑，可能会要求增加押金或预付更多房租。
允釭漱銗I方式有:保付支票、汇票、银行支票、旅行支票或电汇。有些业主只接受保付支票。本公司顾问会告诉您签约后需支付的具体金额，并向您推荐首选的支付方式。
押金通常爲多少?押金付给谁?我付的押金有利息吗?
标准押金是一个月的房租。很遗憾，您支付的押金没有利息。有时，如果您的房租在第二年有所上涨，您还需要支付额外押金来填补第一年和第二年的差额。
挂牌后的价格是否有商量余地?
当然，没有什麽事情是不容变通的，房租价格通常都可以商量。不妨询问一下公寓挂牌了多久以及是否有协商空间。另外还需要核实业主是否提供租房优惠，例如免一个月房租或赠送健身会员资格等。
不过，鉴于目前的市场形势，出租房屋供应有限(还在缩减)，人们对曼哈顿公寓的需求持续增加，因此业主在租金上让步的可能性不大。
是否需要请律师爲我进行租约谈判?
通常而言，业主使用的是Real Estate Board of New York(REBNY纽约房地産委员会)编制的标准租赁表格。
但业主常常会以附加条款形式来增补或修订租约。正因爲如此，我们总是建议客户咨询律师，确保自己的利益得到充分的体现和保护。
我是否应该把我养宠物的情况事先告诉房东?
纽约人就算自己的公寓再小也喜欢养宠物，但遗憾的是，并不是所有房东都允陈略嶆b公寓里养宠物的。不同的房东和公寓都会对养宠物有明文规定。有些公寓允鸟i任何宠物，有些公寓只允鸟i某些宠物(例如猫)。
请将您养宠物的情况告知代理人，以便他预先爲您挑选出适合养宠物的公寓。
租房合同期一般是多久?
大部分房东一年一租。如果您希望签订更长的租约，以防租金上涨，则房东很可能会提高每年的租金。由于租房市场的价格可能会有涨幅，因此，提高房租可补偿业主因保证房租长期不变而蒙受的损失。纽约市很少有租期超过两年的租约。
怎样续租?
通常情况下，续租的过程很简单。大多数房东会寄一封信给您，询问您是否需要续约，并列明下一年的租金。如果您想要续租，可以与业主协商新条款，签订续租合同之后，把合同寄回给业主即可。
可否在租期未满时，提前终止租约?
尽管续租很容易，但要想在纽约市提前终止租约，常常会很难。大部分情况下，租期未满时，即使您不再需要住这套公寓，也同样必须支付合同中规定的房租。但有些时候，您也可以在征得房东野i之后，把公寓转租给他人。
什麽是租金管制公寓和租金稳定公寓?我能租到这类公寓吗?
租金管制政策覆赵获虪咫j约5万套公寓。这类公寓所在的楼宇建造于1947年之前，从1971年7月前到现在，这类公寓就一直居住着租户或他们的合法继承人。租金管制公寓空出后，或者变成租金稳定公寓，或者完全不受租金法规限制。
租金稳定公寓一般位于含六户或六户以上单元、建造于1947至1974年间的大楼内，其他类型的房産中也可能包含租金稳定公寓。租金稳定政策覆诱F超过一百万户楼宇单元，因此您在搜索出租房源的过程中有可能会遇到这类公寓。
当然，租金稳定公寓是非常理想的选择，特别是如果您准备常住出租公寓，它们更是绝佳的选择。不论当前市场租金情况如何，房东每年只能有很小的租金涨幅。
谁来管理房産?如果东西坏了或需要修理，该怎麽办?
高档的高层楼宇通常配备有维修人员或全天候命的服务人员。各楼宇在这方面的配置不尽相同。大多数中大型楼宇会任命一名大楼总管，通常就住在本栋大楼内。
其它一些管理公司不设现场管理员，较小的楼宇尤其如此，只有在住户要求下才提供维修服务。这种情况下，您必须在正常工作时间内打电话给管理公司预约维修服务。如果您的房东自行管理房屋，您就必须与房东直接联系寻求帮助。如果您所在的楼宇未设总管，而您需要帮助，本公司乐意帮您找到您所在街区的认证维修人员。
在纽约，由谁支付中介费?中介费是多少?
租房时，中介费是在签租约时由租户支付。中介费通常爲年租金的15%。因此，如果房租是2000美元/月，那麽中介费的计算方法如下:$2，000 x 12 x 15% = $3，600。
本公司的中介费涵递s泛的服务内容，如房産搜索、安排看房、租房申请协助、房东协商以及签约事宜等。
更重要的是，本公司将作爲您的个人代表，在协商租约条款时保护您的权益。我们会预先准备必要的文件，进行房産分析以确保整个过程没有任何潜在问题。我们将会安排达成交易的方式与程序，确保一切进展顺利，避免您承担任何经济风险，也不会发生多付费的现象，保证您按时拿到理想的公寓。
与其它房地産公司不同的是，收取佣金后，本公司与您的关系并未就此结束。我们乐意解决您在新家遇到的各种难题:从告知楼管公寓水龙头漏水等琐事到解决更复杂的问题和纠纷，无论何时，我们都愿意爲您效劳。
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