游荡在北美(四)

自由画廊作品3-16日中午啓程纽约拉瓜蒂亚机场返回加拿大,美国之行可以说是充实愉快。关于美国教育:德智体全面发展的复合人才。可能美国的教育是最吸引人的地方之一。来到美国大家都对教育赞不绝口。同学的两个小孩都很优秀,除了读书,还要参加各种社会公益活动如帮助老人、做社区义工;同时在体育方面也很注意培养孩子的热情,他们的两个小孩在初中和小学,都已经是州里游泳比赛的名次选手了。


总之这里培养出来的小孩都很有礼貌,温文尔雅,是否少了点狼劲和狠劲?毕竟发达社会里需要最多的是价值观和行爲稳定的中産阶级。重要的是个体能否拥有一个健康、快乐、富足、自我满意的人生。毕竟没有太深入的了解,但直觉美国的教育是非常成左满A至少我接触到的小朋友都还是有比较好的价值观,看起来正直可爱。关于纽约房地産:大幅下降后趋稳。纽约房地産经历了07-10年的大幅下降,目前趋稳了。住宅从07年开始显著下降,几年来年均降幅都在10%以上,几年下来很多地方房价跌了30-40%;(佛罗里达的很多度假型房産跌的更多,在50-60%);我朋友住的长岛的高端住宅区,07年价格在200万左右,09年底他购买时已经只有130多万了。纽约的最好的房子最贵的公寓房子都环绕在中央公园两侧和南段,这里一个3室的公寓基本价格在3-400万;因爲能看到中央公园的景观,所以这里的房价是美国最贵了。两天前才看到墨西哥大亨,世界首富才在上东区(中央公园东边正对大都会博物院和中央公园)买了个顶层的豪宅19000英尺,4400万美元。可以说是纽约豪宅的典型代表了。


其他地段的没有这麽显赫的位置,会相对便宜,但一室的公寓平均也在50万美元以上,租金在2500左右每月;两室平均也要在80-100万,租金4000左右。曼哈顿最南端金融区能看海和自由女神的海边公寓,2室的单位要 140万左右,显然这里的公寓要比中城的要便宜不少。而一旦出了曼哈顿岛,房价立刻就低了很多。在与曼哈顿对岸的新泽西和布鲁克林和皇后区面向曼哈顿的岸线附近,房价要比曼哈顿便宜三分一吧。


朋友在靠近康州的小镇上的2500多尺的对立屋有挺大的院子,现在价格在50万附近,到曼哈顿的车程大概1小时多点,过去的跌幅似乎也只有15-20% 的样子。其实给我印象很深的是,其实曼哈顿的豪宅并没有像传说中说能规避房价下跌的风险,房价也大幅下跌了,或野u是比其他地段相对少些。而美国其他地区房价要跌幅恐怕的多,在媒体上看到佛罗里达的奥兰多地区(那里是迪斯尼乐园所在地)房价的统计,2003年到2011年每年1月的二手房销售中间价分别爲:13.2万;14.8万;19.3万;24.1万;24.9万;22.1万;14.8万10.2万;9.4万;可以看出07年达到高点(07年7月最高点中间价26.5万),目前已经中间价跌破10万美元,三分二的成交价格在6万以下,这主要是银行拍卖房屋,多数是品种很不错的公寓,已经有很多人从美国其他城市和加拿大跑到这里买花5-6万买个2室的公寓,每月租金能有8-900美元,扣除掉按揭的还款和物业费后或麦□□200美元的结余,看起来回报已经非常合理了.我与做地産评估和经纪的凯文作了些交流,他认爲住宅的价格和商业物业的价格的形成机制是完全不同的。住宅主要是买卖双方供求关系决定,而商业物业完全由收益率水平决定。商业物业的价格与租金回报率完全正相关,目前在曼哈顿核心地段的写字楼的租金平均在每尺年40-60美元左右,06年高点时都能到60美元以上,所以不少写字楼的价格从8000每平米降低到5-6000美元每平方。即商业物业的租金回报始终保持在8-9%的毛利水平。由于这两年租金下降幅度大,所以像第五大道和42街交汇处如此核心地段的一栋6000平的小楼带底层商铺,单价折合人民币3.8万左右,这个价格与上海陆家嘴的写字楼比较都显得十分便宜。未来如果租金显著上升,则房价也会大幅上升。华尔街在DOWNTOWN,华尔街的房租比中城的价格低三分一,呵呵没想到吧。在中城南北向40-60多街之间,东西在莱克辛顿大道到第七大道中间的核心金融区,目前的租金水平仍旧在60元每尺每年的水平,而在DOWNTOWN的华尔街一带,租金大概在35-40元尺/年;差距还是显著的。住宅主要受买卖供求影响,过去10年先是受欧元汇率上升,大量欧洲的资金来曼哈顿买房,然后是受美国放松利率影响,纽约住宅在07年前升幅可观。现在这两点都不存在了,所以房价短期上升空间不大。住宅基本租金收益水平保持在4-5%的毛收益,如果是公寓的话扣除地税和物业管理费以后收益也在2-3%的水平,这点与国内租金收益水平类似。住宅价格受外部资金和内部消费能力等影响大。


基本上上东区一个1500尺的中央公园景观公寓卖3-400万朝上的价格,那每尺价格2000-2700左右(上面提到的墨西哥首富在中央公园边,大都会博物馆对面买了个19000尺的世界最贵公寓,耗资4400万美元,尺价到了2300左右);如果一个普通1200尺2房公寓卖80万,尺价也在700左右,都显著高于比较核心地段的商业物业估值水平(目前尺价500-700左右),可见在纽约也是豪华住宅贵过商业物业。显然全世界都一样,在房産回报率问题上住宅永远带有强烈的感情色彩,而回报率对住宅而言不是唯一和最重要的考虑,对比商业物业则其租金回报是衡量其价值的唯一考量。但这里不能理解的是曼哈顿的商业物业租金回报在8-9%毛利,6%左右的净利率,爲什麽没有很多人利用低利率借贷来实现套利呢,据说近年来的银行对房地産贷款收的很紧,按揭无论是住宅还是商业楼宇都很难贷到款,呵呵。或钗卤的兄弟姐妹应该转移一些钞票到纽约置办点物业,这里长期看是一个很不错的选择。我的朋友有兴趣在曼哈顿核心金融区买上一层或几层,做成中国企业驻纽约代表处集中办公地点,每个企业不需要太大地方,会议室等设施可以共用,有一个办公室和一个秘书足以。据说冯仑大哥已经在动这个脑筋,好像在正在新建的世贸中心里定了两层做这个中国企业和産品的展示中心。说起世贸中心这个美国人民的骄傲和伤痛,现在在原址上已经开始重建,四栋建筑弧形排开,其中一栋上面会起1776英尺高的塔楼,1776代表著美国建国时间,美国精神还将延续!看了曼哈顿的写字楼和豪宅,不禁联想对比香港的豪宅。在曼哈顿和长岛,纽约的豪宅最贵的单价大概在15-20万人民币/平米;而香港的山顶、浅水湾等几个最奢华地段,大厦顶层海景单位往往要20-30万人民币/平米,而显赫地段的独立屋则要价在30-60万人民币/平米;显然香港的豪宅价格显著高于纽约曼哈顿,个中道理恐怕要费些思量。我个人觉得这与豪宅的供给量、亚洲文化观念、资本密度都有关系;特别是亚洲文化的储蓄习惯和对房産的热爱,是造成亚洲大都市房价普遍偏高的重要因素。显然这个高估房价的倾向在可见的未来都不太容易改变。


反观国内最近推出的地産限购都抑制房价措施,感觉是一招险棋。限制需求控制价格显然是一个过渡性措施,无外乎想通过暂时的需求管制平衡供需矛盾,爲保障房上市争取时间,最终实现市场和保障房双轨运行,缓解社会的矛盾和舆论的压力。听似合理的布局能否经得起严谨的推敲?首先大量保障房上市解决的是原本无力参与商品房市场的人群,对原本要购买商品房的刚性需求解决很少;其二是否因爲保障房大量推出而导致类似地段的商品房供应大幅减少?地方政府对保障房建设的大量投入还要靠卖地来筹措,地还买的出去吗?如此细细考虑,似乎未来房价发展或雪|出现两极分化:无法增加供给的中高档房价格上升的风险变得更大,而中低价商品房会受制于保障房而供给减少,而保障房供给与中低价商品房需求若没有交集,则中低价商品房也可能出现价格的报复性上升,这个上升的风险既有市场的供求驱动又有地方政府的内在动力,很可能是个最坏的结果。额外的风险是预期的保障房无法达到计划的数量,也是一个催发房价失控的风险。这些是供给层面的考虑,但如果银根真的能持续收紧,需求弱下来,或野□□|减小。总之我对目前国内的这类调控房价的政策信心不足,房价在未来波动加剧的风险显著提高了。 纽约金融区的摩天大楼 世界首富4400万买的豪华公寓就是这栋楼,对面就是大都会博物馆和中央公园。门脸不大,古色古香。

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