休斯顿房价不断下滑

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美国 科罗拉多 州首府丹佛 市一栋待售的独栋房屋前,打出“已降价”的标志

恼人的积压房源

雷曼兄弟预计加州等地未来几年房价跌幅可能超过16%

休斯敦 ,这个位于美国得克萨斯 州东南部的城市有麻烦了。它的麻烦在于待售房源,换句话说,就是大量空置而又卖不出去的房屋。随著有效的购房需求越来越少,积压的房源越来越多,美国的其他钗h大城市也都面临著同样的难题。

积压房源居高不下

根据全美地产经纪商协会(National Association of Realtors,NAR)10月24日发布的最新数据,9月份的休斯敦有440万套房屋待售,而这个城市一年卖掉的房屋不过504万套,这意味著即使没有新的待售房源,把这些积压的房源卖掉也需要花上整整10个半月。与此同时,独栋房屋的现有供应量则需要10.2个月才能被市场完全消化。这是自从1988年2月份以来的最高数字。而在2005年美国房地产市场的繁荣期,当年1月份的待售房源仅仅相当于3.6个月的售房量。

由于次级贷风波的缘故,房屋贷款机构已经纷纷提高了放贷的门槛。这显然使得房屋的销售数据更加难看,对消化积压房源也毫无好处。但NAR表示,相对而言,购房者们现在已经不像前一段时间那样难以获得贷款。“受到抑制的购房需求一旦开始回升,我们将会看到待售房源的积压情况有所好转,同时房价也就会随之慢慢上升。”NAR的高级经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)在10月24日发表的一份声明中表示。

但其他一些人可不像他这么乐观。毕竟,房价还在下跌。仍然是来自NAR的数据,9月份的全美平均房价较一年前下跌了4.2%,目前约为211700美元,而这无疑是需求疲软的一个明证。房地产咨询机构Rating Insights公司的总裁乔纳森·斯莫克(Jonathan Smoke)认为,现在的房价仍然偏高,因此房源积压的数量仍将维持在相对较高的水平。

房价不断下滑

在这些为积压房源所困扰的城市中,情况最严重的是洛杉矶 、芝加哥 和迈阿密 。根据位于旧金山 的房产经纪商ZipRealty所提供的数据,佛罗里达 州的坦帕 市、亚利桑那 州的首府菲尼克斯 市、华盛顿 、得克萨斯州 的达拉斯 、马萨诸塞州首府波士顿 、加州首府萨克拉门托 ,还有休斯敦,则分别占据了榜单前十名的其他位置。

在洛杉矶,超过10万美元卖不出去的独栋房屋构成了全美国最大的一块积压房源。这一数据比起去年来上升了21%。为了将手里的房子抛售出去,卖家们不得不降低房价。从刚刚在市场上挂牌几周的房子,到已经几个月无人问津的住宅,现在洛杉矶几乎一半的待售独栋都已经降价。

芝加哥的情况也扣馐钼"皷□D。与迈阿密或者一些南加州城市不同的是,芝加哥并没有经历特别典型的房地产繁荣时期,也没有像很多其他城市那样因为过分的投机性房产投资,并最终导致房市的修正。但过去一年里,这里积压的独栋房源还是大幅增加了17.2%达到82839套。ZipRealty的首席执行官派特·拉辛斯基(Pat Lashinsky)表示,这也傅嗉□X,即使在芝加哥这样的城市,房屋的买家和买家也因为全国性的房市萎靡而变得格外谨慎。

从某种角度来看,休斯敦的情况与芝加哥差不多,尽管积压房源居高不下,但房价却也同时显示出强劲的势头。今年第二季度,全美的房屋中间价同比下降了1.5%,而芝加哥的却上升了1.7%,休斯敦的也上升了1.4%。但分析人士表示,尽管这些地区的经济前景相对看好,房价也还在上涨,但过高的积压房源还是使得它们成为买方市场,买房者可以有充分的空间来讨价还价。

卖家犹豫暂缓挂牌售房

相比去年休斯敦的积压房源增加了15.8%,达拉斯的情况不错,积压量比2006年9月份还下降了2.4%,而且今年第二季度达拉斯的房屋中间价也上涨了1.7%。此外,波士顿的待售房积压量更是比去年同期降低了5.8%。“这是个不错的信号,”拉辛斯基表示,“钗h人已经开始意识到待售房屋的积压问题,因此在考虑是否要将房屋立即挂牌出售时要比以前慎重了。”

当然,无疑会有一些“死硬”的卖家,但这可能难以改变整个市场的格局。

雷曼兄弟的国债分析师杰克·马尔维(Jack Malvey)等人在本周刚刚出炉的一份报告中指出,商业银行、美国联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae)、联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)以及国债保险公司等都会受到次级贷风波连累,2008年房贷损失可能约500亿美元,未来5年美国房贷损失更可能多达2500亿美元。

报告还称,次级房贷市场损失最大的未知数就是次级贷违约的数字。而由于会有大量的房屋因为次级贷违约而被法院拍卖,加州、佛罗里 达州 等市场未来几年房价跌幅可能超过16%。

在全美积压房源数前10的城市中,8个城市已经有至少40%的待售房源降低了挂牌价格,而分析人士认为,会有越来越多的房屋卖家开始降价,并把房价降到现在市场难以想像的低价位水平。ZipRealty认为,35%~40%的数字应该表明市场比较接近均衡状态。

在这种情况下,买家无疑可以从中得到不少实惠。卖家们必须意识到市场上严峻的竞争,而买家应该知道自己有足够的能力向卖家施压,拉辛斯基说,“这会是一个非常有趣的市场。”

菲尼克斯市的布拉德豪德房地产公司(Bloodhound Realty)的格雷格·斯万(Greg Swann)上周与一名客户一起去看房,房子的标价是45万美元,这位想买房的客户问,“我们能不能10万美元就把它拿下?”尽管斯万认为这样的事情不太可能发生,但他承认其中存在很大的讨价还价空间。



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