洛杉矶买房须知

中国人美国买房必须考虑5大风险

第一:购置不动産的资金很难处理。对于个人投资者来说,从中国搞几十万的美元离境,绝非是一件轻而易举之事,相关部门肯定会对资金来源和使用状况进行调查。虽然某些人可以运用地下渠道把资金转移出去,但是风险还是很大的。

第二:中国的土地出让金在购买时是一次性支付,而美国则是分期支付,就是通常所说的地税,一般会占到房子的20%,每月按期支付。每月的地税并非固定不变,它会根据GDP增长和房屋资産价格的增长而不断增加。

第三:俗话说的好“一朝被蛇咬,三年怕草绳”。次贷危机发生之后,无论是购买土地还是二手房,美国均要求一次性交付大量头款。这样的规定,无形中阻止了中国市民“用房租抵月供”的美梦。

第四:承担美国房价继续下跌的风险。截止到今天,美国的房价确实下降了不少,但是谁能保证房价已经见底。美国的经济如今正遭遇百年不遇的经济危机,房地産行业损失最爲惨重,地産业重现繁荣是一个艰巨无比的任务。因此对于中国的投资者来说,必须做好长期持有的准备,期望在短期内套现实在是一个美丽的肥皂泡。

在美买房的注意事项

a). 贷款困难

外国人在美国贷款买房子有一定的难度,因爲美国能数得出来的大银行中基本上都不提供外国人贷款购房服务。据业内人士透露,目前只有汇丰银行能提供外国客人60%的贷款去购买美国房産,但这对象只限于他们在美国国外有6万美元或在美国国内有10万美元以上存款的VIP客人。其次,偶尔会有一两间中小型银行提供类似服务,但是这一类的贷款利息都会偏高,现在大概在年利率6.125%到6.5%之间(30年期),贷款总额不超过房屋市值的60%,而且有地区上的限制。而现在美国当地可以按报税查收入的贷款固定年利率在5%到5.25%之间(30年期)

b). 缴纳费用

在美国购房,选择的城市不同,所要交纳的地税也有很大的差别。譬如大洛杉矶地区,基本上每年按交易价的0.0125% 来收取地税。地税主要是以交易价来衡量,如果成交价不正常,远远低于市场价的话,就按政府估价师的重新估价爲准。一栋70万美元的房子,每月大概要交纳700美元的地税,政府一年分两次收取。而一些偏远的新区,会有发展商把开发排污、修路的费用摊分到每家每户按15年或者20年的期限偿还,这样算起来,有些住户就得按0.018%~0.022%的比例来付税。

不过在交定金到公证行之前,弄清楚每年要交纳的费用仍然是购房的一个关键。在七八年前房价以每月10%~20%的幅度上升的时候,政府所收的地税只是按每年最多3%左右的速度递增。当然,在经历过去一两年的房价下滑后,政府现在正对所有的房産作重新估价,调整地税。

成交后要注意的事项也不少。在美国,只要能有居留权的人就会有一个社会安全号,通过这个号码和名字,有关部门可以马上查出一个人的信用度,所以在选择租客的时候审核申请人的信用度是不可忽略的。

在美国,房东不但要负责房産的维护和维修,甚至垃圾费、水费、小区的物业管理费……基本上都得房东负责。随著近年来“甩手房东”的增多,一些按租金8%~10%收取管理费的小型物业管理公司也应运而生。

c). 投资方向:人口密集区房産升值空间大

在金融海啸发生后,一些跌幅较大,却又人口稠密的地方成爲投资客的新宠。譬如一些在离洛杉矶市中心半个小时到一个小时高速公路车程的地方,一些银行回收屋在两三年前市值达40万美元左右,而现在银行只以10万~15万美元推上市场。这类房子的月租达1300 到1400美元。如果按现在30年固定利息5.25% 来算,一个20万美元的贷款月供才1104美元,加上地税、房屋火险在内,也不过是1400美元/月左右,这一类房産在未来有很大的上升空间。而且收租的单位公寓,办公楼,都是非常有潜力的投资对象。

什麽样的房産值得投资

美国新开放区有很大升值空间

如果想选择有潜在价值、升值比例大的房屋作爲投资,可以考虑美国一些新区。这些新区就像天津的滨海新区一样,是政府新开发的,由于城市具有发展空间,所以其房屋的潜在升值空间也比较大。除此之外,连接城市和城市之间的新区如果有好房型也可以考虑购买。

在美国加州购房须知
1 洛杉矶地理位置分析
a、洛杉矶市
b、洛杉矶县
c、大洛杉矶地区----洛杉矶县,橙县,圣巴蒂诺县,河边县,圣地亚哥县
d、华人集中区:洛杉矶县:洛杉矶市-中国城,蒙特利尔公园市,阿罕布拉市,圣辄□哄A柔斯密市,天普市,埃尔蒙蒂市,阿凯迪亚市,帕萨蒂纳市,圣马力诺市,哈岗市,罗兰岗市,钻石吧市,核桃市,西科文那市,奇诺岗市,喜瑞都市,托伦斯市。橙县:尔湾市,安纳罕穆市

2 美国房屋分类及産权内容独立屋-SFR 城市屋-TH 公寓-CD 不动産産权含义: 永久,可继承,可抵押,可转让。産         权包括: 土地; 土地上一切与土地固定在一起东西(房子,植物等); 与房子固定在一起的东                   西(灯,窗饰等);土地上层的天空

3 影响房屋价格的几大类因素

a、类型 Type : 独立屋,城市屋,公寓

b、城市 City :包括区,位置( location, location, location)
c、年 Year :
d、卧室 Bedroom :几个
e、卫生间 Bathroom : 几个
f、使用面积 Living Space : 1000 SF(平方英尺)=90m2
g、土地面积 Lot space
h、其他: 客厅living room 院子yard 起居室family room 游泳池pool 厨房kitchen 车库garage 曙Udinning 壁炉fireplace

4 购房过程中及过户之后所发生的费用

通常由买方支付的主要费用:

(以买一栋独立房爲例子:买价爲50万美元,全现金,所有数据均爲估计价)

买方的过户公证费(Escrow fee) $1250

房屋检查费 (Home inspection fee) $350

文件准备费 (document Prep) $80

文件公证费 (Notary fee) $120

经纪公司的法律规范监督费(regulatory compliance fee) $250

转户费 (Transaction coordinator) $500

邮费 (Messenger service) $50

一年的房屋保险费(火灾保险)(Hazard insurance) $800(不同的保险公司费用不等)

以上费用合计大约爲 $4100

简单粗略的计算方法就以房价的1%来估计 ($5000)

另外还需预付部分地産税(Property tax)和社区费HOA(Home owners association fee)

每年的地産税大约是房价的1.3-2.0% $6500-$10000

各地各区都有不同的税率,地産税每年分别在十一月和二月分两次支付。在不同的月份买房,所预付的地産税也不同。

社区费在不同的小区有不同的费用,每月从$0到$500不等(大多数在$100到$200之间,也有少数超过1000美元的)

一般来说,连体房(townhouse)或公寓房(condo)的社区费较高,但已包括了火灾保险。

如果需要贷款,买方还要支付一笔贷款所牵涉的费用,大约是贷款额的1%-2%不等。

外国人买房可以根据个人的情况贷款到50%左右,(但现在却很难找到这样的贷款行)

21 个步骤完成买房的过程

1.与你的房産经纪人讨论购买要求

2.由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明

3.申请正式贷款提前批准信

4.选择想要买房的地区,房屋种类

5.经纪人介绍看房,选房

6.填写买房出价合约书-付定金支票

7.定金支票存入第三方公证托管公司(Open Escrow)开始工作

8.做房屋检查

9.要求维修

10.审俦□□U项结果报告

11.审尽膻P公证托管书上签章

12.审侪e期屋主(産权)报告

13.审墨□□□d报告

14.购买房屋保险

15.签署贷款资料

16.公证托管结尾步骤(Close Escrow)

17.最后交房检查

18.银行放款

19.资料登记

20.交收钥匙

21.搬入新居


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